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回迁户遭遇开发商和居委会“踢皮球”，白纸黑字拆迁协议当真无法律效力吗？盛廷律师助力当事人获满意补偿

2022-11-21 来源：

?尽管协议中明确约定了补偿两套回迁房，但实际上，被征收人郭先生依然举步维艰，被征收方和开发商来回踢皮球，这究竟是怎么一回事呢？

因为城中村改造项目，郭先生的房屋面临征收。此次征收是居委会委托房地产开发公司进行，在对补偿方式达成合意之后，郭先生签订了协议。但之后，双方约定好的两套安置房却分给了别人。

居委会说自己委托了开发商，付款是开发商的事儿，而开发商却说，自己和郭先生签订的补充协议无效，自己无权处分两套安置房。

协议中的明确规定，现实中却很难履行。郭先生面临的困境是当初在征收方的承诺下，他先是和房产开发公司签订了补充协议，补充协议中约定了给予两套安置房。之后才和居委会以及开发商三方签署了补偿协议，补偿协议约定的货币补偿对方已经给付，但是补充协议的安置房对方却拒不认账。

两个协议，只履行了一个，两套安置房无法要回，郭先生应当如何维护自身的合法权益？先签订的补充协议是否有效？如果有效，两套安置房已经分配给了他人，又该如何确定补偿价值呢？

原告：郭先生

被告：山西省晋城市某居民委员会、晋城市某房地产开发有限公司

案由：房屋拆迁补偿合同纠纷案

代理律师：北京市盛廷律师事务所常茂生律师

郭先生向人民法院提起诉讼后，法院在2021年11月30日公开开庭进行了审理。

常律师认为，第一、合同有效。从原被告签订的两份合同来看，系自愿签订，且不违反法律的强制性规定，也不违反公序良俗，所以合同当然成立且有效。

第二、被告违约。《补偿协议书》中第一条明确了甲方（被告居委会）委托乙方（被告圣拓公司）负责补偿安置工作；《补充协议》中，明确了“在原协议补偿基础上再补偿原住户郭树炳房屋、货币如下：1、17#-1-1901——129.99㎡，2、17#-1-1903——117.32㎡，3、圣拓公司负责办理完成以上两套商品房房产证”。而目前，前述两套房屋已经被安置给其他人，被告实际上已经无法履行交房义务。

第三、合同履行不能是否应当按照市价进行补偿。《民法典》第577、578条明确规定了不按照合同约定履行应承担违约责任，584条明确规定了违约造成损失的，违约人应当赔偿。而在本案中，被告未能履行交房义务，导致原告未能取得两套房屋，该行为违约，因房屋已经交付他人，被告没有履约的可能，故原告要求两套房屋按照市价进行补偿，有事实和法律依据。

法院认为，案涉的补充协议是房地产开发公司和郭先生签订的，居委会并没有参与其中，不是协议签订的主体，因此，协议只能约定房地产开发公司和郭先生双方。根据补充协议的规定，房产开发公司对两套安置房未履行交付义务，目前，房屋已分配给他人居住，无法继续履行案涉两套房屋的交付义务，因此应当采用折价补偿方式处理。

至于应当如何折价，法院认为，案涉房屋为回迁房，因此可根据房屋市场均价扣除1%的土地出让金予以货币补偿，赔偿金额为160余万。

从两套安置房被分给他人所有，居委会和开发商对安置房补偿拒不认账，到最后取得160余万的补偿，这样的结果，对律师和委托人来说，都是满意的。

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