新闻资讯

新闻中心

首页 > 新闻资讯 > 新闻中心

企业拆迁深度聊第二期 | 停产停业损失相关问题

2022-11-23 来源:


企业拆迁中,补偿是大家最为关心的一个问题,因为它直接关系到企业的合理损失能不能得到补偿,企业能否进一步经营下去。

而在所有的补偿项目中,停产停业损失的计算是一个专业而且复杂的问题,停产停业损失补偿包括哪些?符合什么条件才能主张停产停业损失?停产停业损失应该怎么计算?

这些,都是广大被拆迁的企业主所真正关心的,在我们第二期企业拆迁深度聊的讲座中,毕文强律师和潘金忠律师就通过我们承办的一个真实案例,探讨了这一系列的问题。

王先生的案例:

王先生在海边的住宅房屋经营酒店,因为是旅游城市,收入还相当不错。后来因为当地要建游览设施,对他经营的酒店进行征收,律师介入后很快发现,这个游览设施建设不符合公共利益。

在停产停业损失的计算上,征收方按照当地的规定,在没有和王先生协商的情况下,只给了最低的100元/平方米的停产营业损失。而且在确定补偿时,仅在货币补偿中计算了停产停业损失,产权置换的方式并没有计入这部分补偿。最终法院撤销了征收方原补偿决定,要求其重新作出补偿决定。

针对这一案例,律师在讲座中回答了下列问题,我们将其整理如下:

一、什么是停产停业损失?

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第三款规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括因征收房屋造成的停产停业损失,这是企业拆迁中要求停产停业损失的法律依据。

从我们通常意义上来讲,停产停业损失是指实际经营人(自然人和个体工商户、企业)的房屋因征收活动不能继续从事生产经营而造成的损失。

从律师实务的角度来说,包括企业的经营利润、企业职工的基础工资以及社会保险等费用,所以虽然停产停业损失在概念上来说非常简单,但是内涵却比较复杂。对于企业拆迁的个体,因为企业的经营范围、经营规模都不同,在计算项目上可能存在偏差。

二、停产停业损失包括哪些方面?

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定:因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

由此可见,停产停业损失主要包括两个方面,第一是经济损失,也就是我们所说的利润问题。另一方面是拆迁导致的费用支出:包括人员社保的支出问题以及出租房屋交由他人实际经营的情况下,解除房屋租赁关系而发生的租金损失等等。

房屋征收活动中停产停业损失的补偿的一般有以下几类:

(1)设备、仪器、生产成品、半成品或商品的搬迁运输费用;

(2)设备、仪器、搬迁过程中发生损坏的费用及重新安装调试的费用;

(3)生产成品、半成品或商品搬迁过程中发生损坏的费用;

(4)停产停业期间职工(包括离、退人员)工资、福利费、各种保险等社会基金;

(5)企业因征收倒闭、解散后职员的安置费用、经济补偿金;

(6)为特定经营环境而设的装饰物的报废损坏的费用;

(7)生产、经营证照的重新办理或变更的费用;

(8)因解除房屋租赁关系而发生的房租损失及违约赔偿金或安置房屋承租人的费用。

三、集体土地征收,能否获得停产停业损失?

国有土地上房屋征收时明确规定了停产停业损失,集体土地上房屋征收时是否需要补偿停产停业损失没有明确规定。但是,无论国有还有集体,基于合法的经营活动,在征收过程当中导致了中断或者中止,都应当对其进行补偿。

在我们之前2010年的时候,包括之后形成了相应的司法解释,在部分集体土地征收过程中,土地已经有批复但尚未实施具体征收,之后该征收区域被划定为城市规划区,这种情况下,补偿不仅包括房屋的补偿,应当参考适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

《民法典》《土地管理法》中都规定,征收集体土地应当依法足额支付土地补偿费、人员安置费、地上附着物和青苗等补偿费用。人员安置费,是对农民长期从事农业生产的机会丧失的补偿,这里面就涉及到类似于停产停业损失的补偿标准问题;对于土地补偿费用,除了耕地外,还有建设用地、工业用地等土地性质,尤其是经营类建设用地,逻辑上包括停产停业损失。因此,从这个角度出发,集体土地征收,也应当获得停产停业损失。

(2019)最高法行再289号中认为,在征收集体土地上设施农业企业时,为充分合理保护被征收人的合法权益,应参照国有土地上房屋征收规定,将停产停业损失作为直接损失予以补偿。停产停业损失的补偿数额一般应以企业前三年的平均利润为参考数据来认定,补偿六个月。

四、停产停业损失中的计算方式

首先,停产停业损失的计算方式一般是被规定在政府征收部门制定的安置补偿方案以及征收决定当中,如果安置补偿方案对停产停业损失的计算明显不合理,人民法院也有权进行合法性和合理性审查。

针对停产停业损失更注重于经营类房屋的特征,还是更注重于实际经营活动的特征,可能会在计算方式上存在差异。

第一种情形,按照被征收房屋价值的一定比例进行计算。比如根据重庆市的相关规定,假设房屋的评估价格为100万,按照6%计算停产停业损失,不需要考虑经营活动的利润问题以及停业过程当中,所涉及到人员安置、税收、社保等问题,这种计算方式更多基于房屋的经营用途进行计算,也是实践中比较常见的。

第二种情形,由评估机构进行评估。涉及到一些较大的企业拆迁时,政府制定的安置补偿方案不足以调整企业停产停业损失时,此时就需要找一个第三方机构,比如资产评估公司,通过收益法或者其他方式计算停产停业损失。

这里需要提醒大家注意评估方法如何确定的问题。在与政府协商,通过评估方式来确定停产停业损失的时候,评估范围、评估方法,以及对于停产停业损失、停产停业的期限预估的问题,需要双方来进行确定。

第三种情形,按照房屋面积进行计算。这种方式看上去和第一种方式有些相似,但是实际上却可能存在一些特殊情形,比如住改非等情形,这种情况下,可能是多层建筑,对于二层不实际经营的房屋面积,这部分房屋在此种情形下,不作为停产停业损失的补偿对象。

第四种情形,根据经营收入、利润等财务指标进行计算。这种情形完全基于经营活动的逻辑,比如企业停产6个月或者一年时间,在这种情况下的利润可以按照前三年度或者前一年度利润的标准进行计算。

停产停业必然会影响企业的正常生产经营活动,从而造成利润的损失,这时,对于企业职工的工资、福利费以及安置费也会产生相应的费用。

不管是按照房屋的价值,还是房屋的面积,停产停业损失的补偿应当综合考虑企业的规模、经营状况、用工成本等因素,在未来立法过程中,对于企业停产停业损失应当有更详细、更完备、更科学的计算方式。

五、行政赔偿中的停产停业损失

征收补偿和行政赔偿中的停产停业损失有区别吗?不仅有,而且区别特别大。对于行政赔偿当中停产停业损失,《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》(法释〔2022〕10号)第二十八条做了明确的规定,下列属于《国家赔偿法》第三十六条第六项规定的“停产停业期间必要的经常性费用开支”:

(一)必要留守职工的工资;

(二)必须缴纳的税款、社会保险费;

(三)应当缴纳的水电费、保管费、仓储费、承包费;

(四)合理的房屋场地租金、设备租金、设备折旧费;

(五)维系停产停业期间运营所需的其他基本开支。

因此,可搬迁设施设备的拆除、运输、安装以及调试的费用,无法搬迁的设施设备的残值补偿,停产停业损失期间的净利润补偿等等都是可以主张的。

而且,因违法行为进行国家赔偿的数额确定,不能低于正常的补偿价格,还应该适当对受影响的企业给予一定的额外补贴,体现对违法行为的惩罚。

赔偿案件中的停产停业损失,主要是基于法律和司法解释规定,而不是来自于安置补偿方案。同时,司法解释也明确规定,如果涉及到停产停业损失,在补偿过程中计算更高的话,参照补偿的数额确定。

版权所有 北京市盛廷律师事务所 备案号:京ICP备15035528号-2
技术支持:鸿睿思博
热线电话: 010-60641916