今天的盛廷讲堂，我们来说说集体土地上征收可能会涉及的个别名词。

首先我们来说第一个名词“以租代征”。以租代征简单来讲就是只租用集体土地上进行非农建设。

前两天河北衡水的周先生打来电话咨询，他们的耕地要被政府征收用于建设服装厂。政府给他们每年补偿一千八百元，并且没有见到过任何相关的文件，只有一个政府的拆迁公告啊！他咨询政府这个补偿合不合法、征地合不合理！这个案件就是一个典型的以租代征。

以租代征主要表现为以下几种方式：

第一种方式是用地单位跟个人或者村委会直接签订一个租赁协议，这个租赁协的内容大致就是我要租你的土地，然后用来干什么？每年给你补偿多少钱？

第二种方式就是基层组织政府直接租赁或者说转租的集体土地。

第三种方式就是村委会租用老百姓的土地进行非农建设。

如果你们家的土地符合上述任何一种情形，那么你就应该注意了，这属于严重违法了。为什么呢？因为农村的土地，从土地性质来讲，叫做集体土地。只能是建设本村村民的宅基地，或者说建本村的学校、广场，或者是公益事业，只有这样才能使用集体土地。

任何外来的单位和个人只能是用国有土地进行建设。如果是用集体土地，是必须依法进行征收的，不能租赁的。

集体土地上谁有权力进行征收？法律是这样规定的。如果有基本农田的或者说超过五百二十五亩耕地的，或者说超过其他的土地、比如说建设用地等一千多亩地，是由国务院进行报批。

并且，除开国务院报批的就是由省政府省级人民政府进行审批。其他的任何权力机关都不能进行征收。所以说当你们看到其他行政机关征收土地的话那就是违法的。

在整个征地的过程中要保障咱们老百姓的知情权、参与权。也就是说征地拆迁不是偷偷摸摸的，被征收人什么就都见不到。正常来讲的话整个征地拆迁的流程，老百姓是要全程参与的。具体来讲的话，征地前国土局要张贴一个征地预公告，告诉我们被征收人，是因为什么项目征收、大约征地多少亩、或者说拆迁多少户。补偿标准、安置途径要听取他们的意见，老百姓要求听证的应当组织听证。

征地拆迁前期也就是征地预公告的报批资料是不能缺少的，必须依法进行报批的。在土地征收过程中，国土局也要对土地进行地籍调查，并地上附着物进行登记。这个时候要由国土局、村委会还有老百姓要加一个共同签字确认的材料。这个过程中，老百姓也必须是知情的。

征地批准之后，市、县级政府要张贴一个征地公告，主要是告诉咱们老百姓：他们的土地是被什么机关以什么文件批准征地了？补偿怎么补偿等。

这个征地公告的时间应该是从征地批文下来之日起十日内公告。拆迁部门的应该通过新闻、广播或者说张贴公告等多途径多方式，告知咱们集体经济组织的村民相关征地的情况。如果你们的土地被征收了但是征地公告都没有见到过的话，这个违法是非常严重的。百姓的参与权不仅是要见到这些公告。在制定补偿过程中，国土局的补偿方案也是依法进行公告的。要告诉老百姓听证的权利，老百姓的听证的应该是依法组织听证。

整个征地拆迁的过程实际上就应该是老百姓积极参与的，所以说周先生所说的没有见到任何征地拆迁的文件。显然是不合法的。根据法律规定，而、征地的补偿款也应该是一次性发放到位。在周先生这个案件中，政府每年发放一千八百元完全不符合法律规定。以租代征主要规避的是复杂的征地拆迁流程，因此显而易见的用地简单。所以说很多地方政府包括企事业用地，都希望用这种方式来规避国务院或省级政府的审批权限。所以说这种违法行为现在已经屡见不鲜了，甚至有些项目，比如说，山东潍坊高铁进行征地拆迁的时候也涉及到以租代征这种违法现象。严重侵犯了我们被征收人的合法利益，所以说我建议咱们老百姓学会自己识别违法行为，依法维护自己的合法权利。

讲完以租代征，再简单讲下拆分批次。拆分批次就是指按照正常的，应当用一个征地批文进行审批的，政府在进行征地报批时却拆分成两个批文来报批。

山东临沂高先生称他们的房子被征收了，三百平的房子只补偿十几万。我们通过调查取证发现这个项目用地的话，一共是占地差不多六百多亩耕地，还包括其他的土地。根据法律规定的话如果一次征收五百二十五亩以上耕地，应该是由国务院进行报批的。大家都知道国院进行审批的时候是非常严格的，当地政府为了规避国务院的审批权限，想了各种招数，最终把六百多亩地分成了两个批文进行报批，这就是典型的拆分批次。这个案件当事人最终也通过走法律途径获得了满意的补偿。

上面讲的以租代征，我们老百姓很容易识别。但是这种拆分批次违法形式很隐蔽的，如果没有进行专门的调查取证工作的话。我们是无法知道他有没有批文或者说有几个征地批文的？所以说征地拆迁案件专业性很强，遇到非法的征地拆迁，还是建议您及时电话咨询。

今天的课就先讲到这儿下面我再给讲几句话外题。征地拆迁案件虽然复杂，但是也不是无法可循、无章可依。难的是老百姓不懂法律规定，也没有律师执业证，也没有调查取证的权力，甚至他们也不知道说要去哪个部门调取什么材料，就算政府把所有的违法的材料放到你面前。也可能分不清楚什么是一书四方案、什么是项目立项？在政府面前可以这么说，咱们就是一个婴儿什么都不懂？那你什么都不懂得情况下你拿什么跟他谈判呢？根据法律规定征收人是有权利制定这个补偿安置方案的。所以说你们是没有谈判筹码，然而咱们当中还有些人认为，只要我不签字，他们就拿我没办法，新闻上不是天天说不允许政府非法强拆。法律上确实是不允许政府非法强拆的，但并不是说你们不签字就拆不了！法律上指的是没有经过任何程序，直接就强拆你们的房子。但是法律并不禁止合法的司法强拆。

政府在进行征地拆迁的过程中，这些所有的行为，都是有文件并且都是要发生法律效力的。你即使不签字，这些文件也是要生效的。在征地公告当中都有一个征地期限问题，征地期限一旦期满了之后，他们可以不用跟你们谈，然后直接申请法院强制执行。当然在申请法院强制执行之前被征收人会收到一个国土部门的责令交出土地决定书或腾房通知或腾地通知。这之后就会申请法院强制执行。

法院要先审查：
第一，有没有征地批文；
第二，有没有补偿方案；
第三，这个补偿方案有没有落实？
第四，就要检查一下你有没有启动法律程序，如果没有启动法律程序的话表明你对这些补偿是采取默认的态度的。然后法院是可以下执行裁定的。按法院下来执行裁定，房子就会被合法的强制拆除。所以说我们遇到征地拆迁的时候不能马虎大意，不要简单的认为只要不签字就完事大吉了。要想拿到合理补偿还是得有所行动的。当你们对补偿不满意的时候，我建议还是要及时咨询专门做征地拆迁的律师。及时问问征地或者补偿到底合不合法？违不违法？你怎样拿到合理补偿。

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