前两期节目我的同事针对《集体土地的征收程序》，以及《以租代征的法律概念》简单做了讲解。今天我针对“以租代征”对老百姓的影响及如何维权进行详细讲解。之所以针对以租代征进行两期比较详细的说明，是因为这种违法用地现象在咱们全国是普遍存在的，所以为了方便大伙儿理解，咱们进行一下深入的说明。

根据《土地管理法》的规定：任何项目实施建设都是必须使用国有土地的。如果想要使用集体土地就必须完成集体土地的相关征收以及审批的法定程序。但是两类用地是排除在外的，像新办村内的一些乡办企业、公益性建设项目、或者是农村咱们老百姓自己建房用地，就是建设宅基地使用土地，可以使用集体以外，其他项目用地都是必须要使用国有土地。但由于用集体土地的征收手续过于繁琐，需要很长的一段时间，以及审批权限过高。像是集体土地征收，依据法律规定，必须是由省级人民政府或者国务院才能审批。所以，很多项目用地单位为了规避审批程序，会通过以租赁形式来使用土地代替永久性征地，这显然是违法的。

在我们案件办理过程当中，我总结六种形式，这六种形式是比较典型的以租代征。以租代征的违法用地中比较普遍存在的就是村委会充当了以租代征的主要实施主体。比如第一种就是个人或者是单位直接与村委会签订土地租赁协议。第二种是乡、镇政府直接从村集体手中租赁土地。第三种就是乡、镇政府从村集体或者是老百姓手里租了土地以后又转租给其他的个人或者是用地单位。第四种就是乡镇政府充当了租赁的中介促成个人、单位与老百姓或者是村委会之间的这种租地行为。第五种就是村集体自行将承包地用作出租经营。第六种就是村委会直接从老百姓手里租赁耕地，然后进行一些非农建设。

这是我们在实践工作当中遇到的普遍存在的几种形式。有一些还没有说到的情形，如果大伙儿遇到了类似的问题或者是不确定的其他情况，或者想要深入了解的话，可以针对自己的情况拨打我们的咨询电话，或是说通过微信等其他形式，跟我们进行详细的沟通咨询。

以租代征从法律层面来说它是违反了咱们国家的土地审批制度。其实以租代征随着时间的推移，到最后利益受到严重影响的就是我们出租土地的老百姓。以租代征看似非常合适，因为短期内老百姓可以拿到双重的利益，一是可以拿到租金，或者是以其他形式给予老百姓利益需求，另一方面老百姓又能从繁重的体力中解脱出来，可以从事其他劳动或者是经营，获得双重收入。这种收益的状态，在以租代征的形式之下不是永远存在的。

案件比较多发的一些地区，像是山东、河南、包括河北一些地区遇到的案件当中，我们当事人前一两年甚至前四五年都还能拿到租金，但是等到某个时点以后，好比说项目施工已经完成、地也占了，或者是审批手续可能在某个时间点已经拿到以后。这个租金就不会再给，而是一次性的给予某一个时间段的补偿，一般是远远低于我们当事人应当拿到的实际补偿。还有一种情况就是土地承包经营权的年限，法律规定只有三十年。有些情况下是租赁土地的时候可能只剩下七八年，甚至说更短的时间，租赁期届满以后，村里也没有再进行重新分地，因为地已经被占用了，那在这种情况之下，一旦切断这个租金来源，老百姓再想去进行法律维权，是很难去争取最大程度的利益。

而对于用地方来说了，这种以租代征的形式本身就是违法的，所以说他不可能允许自己这种违法状态一直持续下去，为了持续占用土地，地方政府或项目方会通过一系列的方式补办相应的征地审批手续，一旦手续补办完成以后，他会按照批准的法定补偿方案标准，参照某个时间节点进行相应的补偿。但是这个价格往往是非常少的。你想想全国各地的基本上征地补偿价格是在三万，或者是六七万左右的这个时间节点，这个不能保证老百姓的一个基本的生活状态。

我们给大家举个很典型的一个例子，就是我们在山东菏泽做的一个案件，用地项目是一个学校用地，属于公益性的项目。但是前期以租地的形式占用老百姓的地，用了大概四五年后就中断了，老百姓领不到这个钱了。所以说在这种情况之下，该怎么去争取这个利益就是很重要的问题。之后我们律师介入了这个案件，通过调查取证，发现这个用地确实是没有相关的手续的。然后我们的律师就启动了相关的法律程序，项目方声称因为已经施工了所以无法补办手续，另一方面的又没有一个合法的用地手续，而当事人必然不允许继续用地。用地方和政府之间就不得已要去跟大伙去进行沟通协商。最终是以这个调解的形式解决了这个案件，老百姓允许项目方继续用地。项目方或政府通过提高补偿的方式满足了老百姓的一个利益要求。以山东为例，补偿价格基本上如果按法定征收可能也就四到六七万左右。到最终结案的时候，最终结案的时候争取到的补偿远远高出了法定标准，有一个案件是十一万结案，另一个是十三万结案。

我们咨询当中也遇到过这样的问题，有一些商业开发的或者是其他一些项目可能一亩地给二十万甚至可能更高，远远高出法定标准，而这种情况之下往往都是以租代征。

对于以租代征，我们的当事人到底如何进行维权，这应该是大家比较关心的吧。如果就实践操作案件来说肯定是越早维权越好，因为越往后推的话，短期内也许能领到租金，但是一旦等到他手续补办出来以后，老百姓再去维权是很难去推翻它原有的征地审批手续。

我们律师介入这类案件，前期的大量工作会放在有关的土地征收审批是不是具有合法手续上。因为老百姓可能有些遇到的是以租代征，但是到底有没有手续？老百姓很难去判断。只是凭事实或者是简单的信访程序来说，是很难达到督促相关部门进行违法用地查处这样的一个目的。而律师在具体的以租代征案件操作当中需要做的前期的调查取证就是要确认他到底有没有手续？而这种调查取证，如果说政府在具体的征地过程当中有手续，那么按照律师的要求。要提供给我们；如果不存在手续的话，需要予以说明。我们拿到政府违法的切切实实证据以后，根据有手续和没手续的情况，然后采取相关的法律途径予以救济。

在我们实践当中，老百姓大多数时候面临问题却不知道怎么去处理？就是明知道是以租代征的这种情况，只能说是通过信访或者是甚至想通过新闻媒体的形式，把自己的这种消息散出去。然后就是以期望相关的部门或者工作人员能帮助自己处理问题。

在我们的接触的大量征地案件，我归纳了三类的维权方式。

第一种就是老百姓普遍性会选择的信访。还有是通过新闻媒体的曝光。最后老百姓才可能会选择走法律途径。前两种形式因为没有任何的法律监督效力，在处理以租代征包括其他违法的征地拆迁案件中，达不到老百姓想要的效果。律师介入以租代征的案件，主要是以追究违法用地作为基础或者是手段，因为用地行为本身违法，很难在法律上找到支撑点。

我们律师的出发点就是通过追究违法行为，无法使用土地，为了追求用地方和老百姓之间的平衡，就会通过协商的形式在利益需求上尽量满足老百姓的需求，然后去积极的推动补偿问题的解决。补偿价格是远远超过法定的补偿价格的。

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