大家好，欢迎来到今天的盛廷法律讲堂。我是今天的主讲人刘舫汝。我今天想给大家带来的话题，应该是大家最关心的一个问题，也就是在城市房屋的拆迁当中什么样的补偿，算是合理的。我们盛廷律师事务所成立到现在已经有将近十年的时间了。这期间我们接到过很多的电话咨询，还有一些网络咨询。大家问的最多的一个问题：就是我们这里要拆迁了，这个补偿比较低，想要问问我们这个地区的补偿标准是怎么规定的。

所以我们今天的主要讲题就是城市房屋拆迁中的合理补偿。城市的房屋拆迁一般涉及两种类型；一种是住宅的拆迁，另外一种就是商业用房的拆迁。拆迁补偿标准，虽然说全国没有一个统一的规定，但是国家的有一个补偿的原则就是以不降低咱们老百姓的正常生活水平为原则。

住宅的拆迁，一般分为两种补偿形式，分别是货币补偿与房屋置换进行补偿。货币补偿，对大家来说可能比较好理解就是按照平米计算，每一平米补给大家多少钱？这个货币的合理补偿一般是按照周边类似的房地产价格来补偿。举个例子来说，比如我周边的房屋，类似价格已经卖到了一万一平米，给我拆迁的补偿五千一平米，那么这样的补偿就是不合理的。这时候会有一个问题，比如说可能我去年要拆迁，去年的房价是五千，今年才要拆迁，今年的房价可能涨到了七千。这个时候就比较困惑的是，应该按照什么标准来进行补偿。对此，国务院有着明确的规定，是以房屋征收决定公告之日起的市场价格为标准。如果是产权置换那就比较好理解了，就是按照相应的一个比例来进行房屋的产权调换。比如说被拆迁房屋是位于市中心，补偿置换的房屋也许地理位置较为偏远，那这个时候房屋的面积大小就不能按照一比一的比例来进行补偿，置换房屋的面积应当是有所增加的。

如果被拆迁的房屋是较偏远地区的，那产权置换了之后要置换到城市中心或者比较繁华的地段。这个时候的补偿肯定也不是一比一的补偿标准。但是总体来看，置换前后的房屋总体的价值不会相差太多，这样就算作是一个合理的房屋置换的补偿。

除此之外，房屋拆迁的补偿也并不仅仅是被拆迁房屋的基本价值。因为房子要拆迁，当事人可能因为没有住处而要租房，这其中产生的临时安置租房的费用也是需要有补偿的。或者是要搬迁，那么搬迁的费用也是要补偿的。

商业用房的补偿，其实与住宅的拆迁补偿相差不大。商业用房的补偿除了包含上述住宅补偿的之外，商业用房还有另外的一些补偿费用。像是本身价值之外的一个经营用途的补偿，就是商业用房或者商住房都有营业执照的情况，遭遇拆迁时，很长一段时间内，都无法正常的生产经营，这其中产生的停产停业的损失，也是需要补偿的。所以拆迁补偿不仅包括房屋的补偿，还包括搬迁费用、临时安置费用、停产停业损失。以及一些相关的补助、或者是搬迁奖励等等。

在合理的补偿之外还涉及到一个很重要的问题，也就是可能我们有的时候会说的一个居住保障的问题。这个居住保障是什么意思呢？就是说在拆房屋拆迁的时候，拆迁方不仅要对被拆迁人的房屋进行补偿，同时还要解决被拆迁人的居住问题。举个例子来说，有很多老城区、旧城区居住条件比较差、房屋面积可能很小，有的房屋可能只有十几二十平。但是在这种情况下有的被拆迁户家里可能有五六口人。被拆迁人他可能自己会搭建一部分加建的建筑或者有的会自己搭建阁楼，这样的话五六口人也能住的下。这样的房屋如果遇到拆迁，一比一的进行房屋置换或者说一比一的进行货币补偿，如果只按照面积来补偿，对于有五六口的人家来说，可能就住不下了。所以考虑到老旧城区里面经常会有这样的情况，咱们国家也有明确的规定，就是市县级人民政府应当优先给予住房保障。也就是说，在这种情况下，拆掉了被拆人十几二十几平的房屋，不能仅仅进行一比一的房屋产权调换，而是应该通过各种方式，像是经济适用房、或者是补贴买房等的方式来保障被拆迁人基本的居住条件。具体的补偿方案就是由各个区、省、直辖市进行制定。

所以这样看来，其实拆迁中涉及到的相关法律问题是非常复杂的，而且很专业。拆迁当中的补偿形式也是有很多的，情况不同有可能直接造成补偿上的巨大差别。有一些被拆迁人可能注意不到的小细节，也许就能影响到整个拆迁的补偿。所以说，在遇到拆迁的时候，我们的被拆迁人一定要第一时间咨询专业的律师，把自己的详细情况，具体的跟律师说明白。让律师帮你分析出一个最佳的、能够争取的合理补偿。以上就是咱们城市的房屋拆迁中的合理补偿的问题。

我们接到过很多当事人的电话，都是说自己的补偿不合理，但是这种情况下当事人不同意补偿，也没有收到法院的司法强拆的一个通知。拆迁方为了让当事人尽快的搬迁，会采取停水停电的手段。我们的当事人该怎么办呢？其实是这样的，咱们国家的法律明确规定了，要先完成补偿安置的工作，才能拆迁的。任何单位和个人其实都不能采取暴力威胁或者是违反规定等等的情况来中断供水供电，或者是阻碍道路交通这种方式迫使被拆迁人搬迁，这是完全不合法的。所以说在这种情况之下，被拆迁人千万不要有侥幸心理，就是想着尽量拖一拖，兴许拖到最后当钉子户，拆迁方政府给的补偿也许会提高。单纯的拖延、不搬迁，就是不配合拆迁工作，其实本身并不能给咱们老百姓争取补偿提供任何的帮助，反而在这种拖延的情况下，会让咱们老百姓失去最佳的一个维权时机，会让争取合理补偿变得越来越困难。并且这个拖延的过程，拆迁方也会通过一定的法律程序，他的法律程序走的很完备，最后走到了法院司法强拆那个程序，这时候被拆迁人想要再进行维权就是难上加难了。还有很多当事人，打电话过来直接问律师该怎么操作，是要提行政复议还是行政诉讼？我自己该怎么操作？在这我要跟大家提一个建议，就是这种征地拆迁类的案件其实本身是非常复杂的，我刚才也说到了它涉及很多细微的差别，很多你可能注意不到的一些程序上的问题，就造成了您最后补偿的差距非常大，所以在这种情况下，我们不介意当事人自己提起复议或是诉讼，因为法律程序都是不可逆的，一旦提起了一个程序，可能当事人也没有那么专业，程序提起来之后，如果操作不得当，反而会给您争取补偿带来困难。

所以我建议在我们老百姓遇到拆迁问题的时候，一定要抓紧时间，第一时间咨询这个专业的律师根据你本身的具体情况采取措施。不要想着暴力威胁等方式来阻碍这个拆迁工作的进行。咱们如果说想通过法律途径来争取补偿是完全没有问题的。不过我还是想要提示您的是，千万千万不要跟拆迁方产生一些肢体上的冲突，这样对咱们争取补偿百害而无一利。遇到拆迁问题的时候，一定要寻求专业律师的帮助。像我们之前接待过一个安徽的案件，这个案件涉及到一个工厂，这个工厂大概有七千平左右。最开始时拆迁方给的补偿是一百六十万，你想想七千平这么大的一个工厂，有可能是一家好几代人的心血，一百六十万的补偿是极其微弱的。在这种情况下，当事人找到了我们盛廷律师，我们盛廷律师在接受了这个当事人的委托之后，也是提起了相应的法律程序。最后在我们的这个律师的努力之下，补偿从一百六十万直接提升到了七百万。这个案件也是半年左右结的案，也是拿到了满意的补偿。所以说在遇到拆迁的问题的时候，咱们还是要及时的咨询专业律师，通过这个合法的手段积极的提高咱们自己的补偿，拿到我们应有的、应得的一个合理的补偿。

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