今天咱们聊一聊拆迁中大家为之色变的强拆。有很多当事人认为只要我不签字,我的房子就不会被强拆。

其实,这个观点是不对的。

在征地拆迁案件中,如果没有启动法律程序,无论您的房子合法与否,只要征地拆迁手续齐全，期限届满后，房子早晚会被强拆。有些房子，甚至被认定为违法建筑/危房，没等期限届满，可能就被强拆了。

听到这儿?有些人肯定急了?我的房子什么情况下要被强拆啊? 

别急，来听听盛廷律师怎么说。

咱们先讲一下，合法的房子怎么拆？

集体土地上的房子的话由国土局给你下发一个责令交出土地决定书，起诉期限届满后，国土部门申请法院强制执行。

国有土地上的房子呢,征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，然后在房屋征收范围内予以公告,  被拆迁人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，再由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

所以你看合法的房子,不管是国有土地还是集体土地,最终都能通过申请法院强制执行来达到强拆你房子的目的。

你们可能又急了，照你这么说我们就没办法了吗？

不是这样的, 办法是有的. 最直接的办法就是启动法律程序。启动程序不是说你收到了法院的执行裁定才启动法律程序，那个时候晚了，法院都下裁定强拆了，只需要几天就给你拆了。

其实有很多案件的当事人都是拖到要强拆的时候，走投无路了才想起维权来，有些文件诉讼时效也过了，法律程序都没有意义了，法院也不会实体审理的。所以启动法律程序是指你在补偿不满意的时候就要及时启动法律程序，因为你的房子如果是合法的,一审二审裁判下来之前基层法院是不能下执行裁定强拆的。当然了，有些人可能说政府申请法院强制执行是要递交申请材料的，他们的材料不合法。

对，申请法院强制执行是要递交申请材料的,比如集体土地上房屋强拆要递交征地批文,补偿安置方案文件,补偿安置方案落实材料。但是，你们不要抱着侥幸心理，此时法院审查这些材料的时候，只是形式审查，也就是说只看有没有这些文件，不管这些文件合法不合法。只要有这些文件，如果你又没有启动法律程序，法院就要下执行裁定。

所以建议你们不要在法院受理强制执行案件后才想起请律师维权，因为律师需要时间根据案情到省市县三级国土发改规划环保部门调取材料，需要时间来撤销这些文件来保住你们的房子。

有些当事人可能会说你说的太绝对了，我就是不签协议，他们手续也不齐全，我就不信他们能把我强拆了？

其实，有些政府为了强拆你们的房子使用的是浑身解数的招数，你们招架不过来。

实践中，我们经常遇到拆迁方直接和被拆迁人说，你这是违法建筑，按政策没有补偿或者是只有很低的补偿。实际上，违法建筑的认定有着严格的法律要求，须有权的行政部门经法定的程序认定后才能确认违法。

拆迁和拆违是两套完全不同的法律程序，拆迁方是没有权利在拆迁过程中直接认定违法。虽然有些人的房子没有手续，但这并不表明你们的房子就是违法建筑。

但是由于你们不懂法律规定，所以在征地拆迁中比较被动。比如前几天我在群里看到咱们有当事人发了几张图片，一个是江西的吧，微信名好象叫马哥，好像是在耕地上建设的养猪场，跟政府谈补偿没谈妥，城管给下了处罚决定。规划部门也给下了限拆通知，最近2天县政府给下了催告书，虽然名字叫催告书，具体内容就是强拆决定。

咱先简单看看这几个文件有什么问题？

首先，根据相关法律规定，养殖用地属于农业用地，是不需要办理规划手续的，你们看看规划法的要求，只有在建设用地上才需要办理规划手续，所以说他们这些处罚是不符合法律规定的，处罚前提于法无据。

其次，违法建筑的认定有着严格的法律程序,在限拆处罚案件中我们往往从程序上审查政府是否滥用职权，是否超越职权、在行政处罚时有没有事实调查、调查笔录是否合法、调查人数是否符合法律规定、现场勘验笔录是否正确、有没有当事人签字、有没有保证当事人陈述申辩的机会，涉及到他的重大财产有没有进行听证、送达是否合法。

因为我们没有代理这个案件，相关材料都在政府那儿你们也拿不到，所以无从查证，但是从他的材料来看，程序上也存在问题。比如限期拆除通知应该给他复议跟诉讼的权利，所以从当事人收到限期拆除通知6个月后当事人不拆的，才能催告，才能下强拆决定，另外催告的时间，法律没有规定，参照非诉强拆要有10天的期限。

江西上饶的这个案子我看了只有2天，显然存在问题。另外，行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务。经催告，当事人逾期不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定。我看当事人的材料催告书直接就以催告的方式的下了强拆决定，显然有问题。我们操作需要我们调取更多资料，我们的分析也是更多的资料的基础上的法律上的分析，你们操作的话可能就是照葫芦画瓢，可能最后画成了鸡蛋。所以你们不要轻易模仿，否则全盘皆输。

还有就是群里的浙江周文途发的材料，周先生的房子明明是合法的房子，因为启动了法律程序，所以强拆不了，所以苍南县县城新区工程建设指挥部非常着急，给他下了危房通知，认定他的房子属于危房，D级，限期腾房。这个文件也是存在很多问题的，实际上周文途作为房屋所有人、使用人并没有委托任何个人和单位对房屋进行危房鉴定，而且对房屋被鉴定一事毫不知情，也没有任何人去家里进行过鉴定。苍南县县城新区工程建设指挥部既不是房屋所有人也不是使用人，只是拆迁单位，不具备安全鉴定的主体资格，没有相关鉴定资质，更不具备实施强制迁离的职权，完全是不符合法律法规定。这也从侧面说明为了实施拆迁，有些政府是绞尽脑汁的，你们完全不懂法律规定，后果防不胜防。

总之， 拆迁补偿案件非常复杂，当你们遇到拆迁时，当你们收到一些文件后要及时与律师联系，因为有些程序一环扣一环，环环相扣，一不小心，你们的房子就被非法强拆掉了，只有你们了解有些法律法规才能确保你们的房子幸免于难，好今天的课就讲到这里。

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